離婚時に住宅ローンが残っている家は売却すべきか?妻が住む方法も

離婚をするときは、財産分与の話し合いをすることが必須ですね。

結婚年数が長ければ長いほど、財産は増えますし、マイホームなどを購入している場合もあるでしょう。

現金でしたら、財産を分割するのも簡単ですが、持ち家などの不動産については、なかなか話し合いがまとまらないこともしばしばあります。

そして、そのマイホームに住宅ローンが残っている場合には、さらに話し合いは複雑になっていきます。

そこで今回は、

• 住宅ローンが残っているマイホームの損をしない財産分与の方法
• 妻がマイホームに住み続けるためにはどうしたらよいか

を中心にお伝えしていきます。

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住宅ローンも財産分与の対象になる

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚する際に、それぞれの貢献度に応じて分けることをいいます。

現預金、有価証券、出資金、退職金、年金、生命保険、学資保険、自動車、家具、家電、不動産（自宅）などのプラスの財産とともに、住宅や車のローン、学資ローンなど婚姻生活のためにできた負債も（借金）も財産分与の対象になります。

ですから、住宅ローンも借金のひとつということで、財産分与の対象になります。

財産分与についての詳細については、こちらをご覧ください。

離婚回避で生まれ変わる３つの奥の手法則

離婚時の財産分与の流れは?専業主婦ができるだけ多くの金額をもらう決め方

https://horiimamiko.com/zaisanbunyo

 離婚を考え始めたの頃のわたしは、「離婚をしたいけれど、１０年も専業主婦だったわたしが、はたして夫から財産分与をもらえるのかしら？」「購入したマイホームは、ローンを払ってきた夫のものになってしまうの？でも、独身時代のわたしの貯金も頭金に入れたのに・・・。」などと、心配していました。 でも、そのような心配はまったく無用でした！もしあなたが、かつてのわたしと同じように専業主婦であったとしても、財産分与として、婚姻期間中に夫が働いて稼いだお金の半分をもらうことができます。昔の考え方と比べる...

住宅ローンが残っている場合の財産分与が複雑な理由

住宅ローンが残っている場合に財産分与を考える際には、相手から有利な条件を得ようとする前に現状をよく財産についての現状をしっかり把握することが大切です。

住宅ローンが残っている場合の財産分与が複雑なのは、お金を貸してくれている金融機関が夫婦以外の「第三者」であるからです。

そのため、相手配偶者の承諾を得られても、金融機関の承諾が得られず、思うような結果にならないことがあります。

住宅ローンが残っている場合に考えるべき４つのポイント

財産分与を考える際に、住宅ローンが残っている場合は、次の４点を考える必要があります。

①　離婚後、夫婦の収入から住宅ローンを払い続けることは可能であるか？

②　支払可能であっても、家を売却する選択も

③　家を残す場合には、

• 誰が住むのか？
• 誰が住宅ローンを返済し続けるのか？
• 所有者を誰にするか？

④　売却の場合は

• 売却方法
• 売却後にお金が残る場合は、残ったお金の分け方
• 売却後に住宅ローンが残る場合は、残った住宅ローンの返済方法

住宅ローンが残っている場合の財産分与の流れ

上記の４つのポイントを検討するために、具体的には、次のような流れで進めていきます。

1. 住宅ローンの残りの金額を確認する
2. 現在の家の価格を調べる
3. 現在の家の価格が、住宅ローンの残りの金額より大きいか、小さいかを確認する
4. 3．を参考に、家を売却するか住み続けるかを検討する
5. 財産分与に関する話し合い、調停、裁判

住宅ローンの残りの金額を確認する

手元にある金融機関の住宅ローンの借入書を確認したり、借入をしている金融機関に問い合わせてみましょう。

現在の家の価格を調べる

住宅の金額を査定してもらい、価格を確認します。

不動産売却査定サイトで確認する

インターネット上に多数の不動産売却査定サイトがあり、手軽に査定してもらうことができます。

自宅がいくらくらいで売却できるのか知りたいけど、家にまで来られるのはちょっと・・・という方向けです。

わたしも実際に利用した野村不動産のサイトをご紹介します。

業界トップの野村不動産の売却部門ということで、安心感もあり、自宅を売却した際の相場のチェックにはとても便利です。

不動産業者に訪問査定をしてもらう

正確な査定価格を知りたいときは、不動産業者に自宅にきてもらい、査定してもらいましょう。

無料で現在の家の査定書を作ってくれます。

査定書を数社で作ってもらい、その平均金額を利用してもいいでしょう。

査定してもらった金額と住宅ローンの残額のどちらが大きいかを確認する

査定結果の金額から、どちらになるか確認します。

• 家の価格が、住宅ローンの残額より大きい（アンダーローン）
• 住宅ローンの残額が、住宅の価格より大きい（オーバーローン）

住宅を売却するのか、住み続けるかを決める

次に、アンダーローン、オーバーローンの結果により、どちらかが住み続けるのか、売却するのかを検討します。

その際には、以下のことも念頭に入れて検討しましょう。

離婚後、夫婦の収入から住宅ローンを払い続けることは可能であるか？

離婚をすると、元夫婦の合計の収入は増えないのに、生活が別になったことで支出が増えます。

夫婦が一緒に暮らすことを前提に組んだ住宅ローンは、それぞれが別の家計になると、返済計画が大きく狂ってしまいます。

そのため、住宅ローンを払い続けられないようであれば、家を売却するしかありません。

支払可能であっても、家を売却する選択もある

無理な住宅ローンの返済計画は、生活費や子供の教育費など日常に必要なお金に影響が出てきてしまいます。

住宅ローンの支払いが目的になってしまい、なんのために家を残したのかがわからなくなってしまいます。

住宅ローンが家計を圧迫してしまい、その家に住むあなたや子供が不幸にしてしまうのは、本末転倒でしょう。

住む人、ローンを返済する人、所有する人を決める

住宅ローンが残っている家に住み続ける場合、住む人、ローンを返済する人、所有する人を決めなければなりません。

離婚後は、住む人、ローンを返済する人、所有する人を一致させるのが一般的です。

そして、離婚後は、養育費の支払いや慰謝料の分割払いなど、金銭の支払いだけが残るような形にすることが、のちのち一番トラブルのないやり方です

しかし、現実には、夫の所有名義のまま妻と子が住み続けるという形で、離婚協議が成立している例も多くあります。

このようなケースは、夫婦間では、今後妻が住宅ローンを返済することが合意できたとしても、債権者である金融機関が妻の収入等を理由として了解せず、ローンの返済者を変えることができないのです。

しかしこの場合には、自分が住んでいても、知らないうちに住宅ローンが滞り、競売などの手続きになってしまうということも起こりえますので、要注意です。

売却する場合

オーバーローンの場合

財産分与は、マイナス財産も含めるので、家を売却して住宅ローンが残った場合は、他にもプラスの財産があればそこからローンの価格を差し引きます。

アンダーローンの場合

家を売って得たお金を、住宅ローンの支払いに回してもお金が余る場合は、余ったお金が財産分与の対象になります。

住み続ける場合

家の名義を妻に変更し妻が家に住む、残りの住宅ローンを夫のままにする場合

家の所有権は妻に、残りのローンは夫が支払います。

アンダーローンの場合は、プラスの財産となるので、家の価格から住宅ローンの残高を差し引いた金額の約半分について妻から夫に金銭の支払いが必要となります。

家の名義と残りの住宅ローンを夫のままにして、妻が家に住む場合

家の所有権は夫、残りのローンを支払うのも夫です。

妻としてはメリットばかりのようですが、上の例でもあげたように、今後、夫がローンの支払いを滞らせるというリスクがあります。

家の名義と残りの住宅ローンを妻にして、妻が家に住む場合

この場合は、まず妻の収入などを金融機関が審査し、夫から妻へ債務者が変更しても大丈夫かが見られます。

夫婦だけで決められることでないため、難しいのが現状です。

夫が住む場合

アンダーローンの場合ならば、「家の価格からローン残高を差し引いた金額」を財産分与の割合に応じて、妻は金銭を請求することができます。

財産分与の手続きの流れ

では、住宅ローンがある場合に財産分与をしようと思ったときは、どのような流れで進めていけばいいでしょうか。

夫婦での話し合い

まずは、話し合い（協議）によって離婚に合意できるのであれば、一番理想的ですね。

お互いに合意した場合は、「離婚協議書」を作成しましょう。

調停

話し合いで合意できない場合は、調停で決めることになります。

離婚調停については、こちらもご覧ください。

離婚調停を自分でやるには?流れや費用・長期化させないための方法も

裁判

もし、離婚調停において話し合いがまとまらない場合は、離婚訴訟を起こすことになります。

裁判離婚をするには離婚原因が必須

具体的には、以下の事由に該当しなければなりません。

• 不貞行為
• 悪意の遺棄
• 3年以上の生死不明
• 回復の見込みのない強度の精神病
• その他、婚姻を継続しがたい重大な事由

離婚裁判の手順

1. 訴状の作成
2. 裁判所への訴状の提出
3. 相手への訴状の送付
4. 第一回口頭弁論期日の決定
5. 数回の弁論準備や口頭弁論
6. 判決

通常、１年から１年半くらいの期間で結審します。

裁判では、話し合いや調停の場合と異なり、証拠がとても大切になります。

その他の必要な手続き

家の名義変更

家の名義を夫から妻に変更する場合は、登記移転手続きが必要となります。

住宅ローンの債務者変更

住宅ローンを支払う債務者を夫から妻へ変更する場合は、妻の収入や資産状況が金融機関により審査されます。

住宅ローンがある場合の財産分与のまとめ

今回は、

• 住宅ローンが残っているマイホームの損をしない財産分与の方法
• 妻がマイホームに住み続けるためにはどうしたらよいか

をお伝えしました。

家を財産分与する時には、家の資産価値をしっかり見極めることが大切です。

お互いの生活の将来設計をしっかり考えてから、損をしない方法で分与をしていただきたいと思います。

査定には、ご相談者様にも評判が良く、過去にわたしも査定をお願いしたこちらをおすすめしています。

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